Il problema: mesi di attesa, costi certi, incasso zero
A Varese un appartamento arredato può richiedere diversi mesi per trovare l'acquirente giusto. Nel frattempo si presenta alle visite come una casa spenta.
BridgeRent · Proprietari · Rende mentre vende
Il prodotto BridgeRent
Un immobile in vendita non deve restare fermo.
Tra l'incarico e il rogito passano mesi. Condominio, IMU e utenze corrono comunque. Se l'immobile è idoneo, lo mettiamo a reddito con affitti brevi gestiti internamente e continuiamo a venderlo. Le visite hanno sempre la precedenza.
In sintesi
- Contratto di gestione separato dall'incarico di vendita, 25% delle tariffe a notte incassate IVA compresa, disdettabile con 30 giorni di preavviso.
- Idoneità decisa al sopralluogo con otto controlli. Non per tutti gli immobili, e lo diciamo prima.
- Le visite hanno la precedenza sul calendario, sempre; ispezione prima di ogni visita; revisione del prezzo al giorno 60 e 90.
- Dati nostri, non di mercato: 6.744 notti gestite dal 2021, 2.423 recensioni ospiti su due profili Superhost, occupazione 65,4% negli ultimi 365 giorni.
La soluzione: affitti brevi gestiti, fino al rogito
Annuncio, pricing, ospiti, check-in, pulizie e ispezione a ogni check-out: tutto interno. Report scritto ogni 30 giorni.
La priorità: la vendita viene prima. Sempre.
Il calendario prenotazioni è subordinato a quello delle visite. Ispezione prima di ogni visita. Vendita anticipata: si va a rogito e la gestione si chiude.
Prova la casa
Chi sta per fare una proposta può dormire una notte nell'immobile a tariffa ospite; BridgeRent la rimborsa al rogito. Una casa vissuta si vende meglio di una casa ferma.
Simulatore · tre scenari
Quanto può rendere mentre è in vendita?
Basso, base, alto: occupazione e prezzo a notte dichiarati, calcolati sul nostro portafoglio (Airbnb, 22 settembre 2026), non su medie nazionali. Il caso del centro di Varese è lo scenario alto, non la media. Il conto sul tuo indirizzo lo facciamo noi, gratis.
I tuoi dati
Riassunto
Trilocale · Varese città · 8 mesi
Occupazione osservata sul portafoglio per zona; base = −12 punti; basso = −27 punti e prezzo −13%. Su un trilocale a Varese: basso 45% a €60 = €820 lordi al mese → €615 al proprietario; base 60% a €69 = €1.260 → €945; alto 72% a €69 = €1.520 → €1.140.Stima indicativa, prima di imposte (cedolare secca 21% su una unità, 26% sulla seconda, oltre due unità si presume impresa dal 2026) e usura. Non è una garanzia né una promessa di rendimento. Ogni pagina Venduto confronta stima base e consuntivo: l'obiettivo è che il consuntivo batta la stima più spesso di quanto la manchi.
Scenario basso€ 4.980al proprietario nel periodo, dopo il 25% di gestione, prima di utenze, quota IMU e condominio, imposte
Ipotesi occupazione · prezzo45% · € 60 a notte
Al mese€ 620
Prenotazioni lorde€ 6.640
Gestione 25%− € 1.660
Dopo i costi del periodo che inserisci€ 2.980
Scenario base€ 7.610al proprietario nel periodo, dopo il 25% di gestione, prima di utenze, quota IMU e condominio, imposte
Ipotesi occupazione · prezzo60% · € 69 a notte
Al mese€ 950
Prenotazioni lorde€ 10.150
Gestione 25%− € 2.540
Dopo i costi del periodo che inserisci€ 5.610
Scenario alto€ 9.120al proprietario nel periodo, dopo il 25% di gestione, prima di utenze, quota IMU e condominio, imposte
Ipotesi occupazione · prezzo72% · € 69 a notte
Al mese€ 1.140
Prenotazioni lorde€ 12.170
Gestione 25%− € 3.040
Dopo i costi del periodo che inserisci€ 7.120
Vuoi questa stima verificata sul tuo indirizzo?
Portiamo i dati che hai inserito nella richiesta: tre passaggi, poi un recapito. La verifica usa le tariffe reali della zona.
Dati del portafoglio in gestione
Airbnb, ultimi 365 giorni al 22 settembre 2026.
Solo immobili con almeno 12 mesi di storico. È la base del simulatore e della striscia delle prove. Aggiornamento trimestrale nella pagina Trasparenza; il commento per zona nella guida ai dati.
6,744notti prenotate dal 2021
83,7%soggiorni valutati 5 stelle (741 su 885)
65,4%occupazione, ultimi 365 giorni (−26,1% sul periodo precedente, con un campione diverso: vedi la guida sui dati)
39,4 giornipreavviso medio di prenotazione: si pianificano le visite tenendo conto delle prenotazioni
| Località | Occupazione | Prezzo medio a notte | Soggiorno medio |
|---|---|---|---|
| Busto Arsizio | 85,0% | €92 | 27,5 notti |
| Montelago-San Gottardo | 80,2% | €93 | 3,8 notti |
| Varese | 72,5% | €69 | 5,0 notti |
| Besnate | 68,7% | €71 | 5,9 notti |
| Porto Ceresio | 64,9% | €100 | 3,9 notti |
| Casciago | 64,7% | €414 | 12,0 notti |
| Mercallo | 61,5% | €80 | 4,6 notti |
| Brebbia | 48,6% | €63 | 2,5 notti |
| Milano | 47,5% | €152 | 4,3 notti |
| Como | 46,6% | €97 | 5,8 notti |
| Gallarate | 41,5% | €61 | 10,0 notti |
| Somma Lombardo | 40,1% | €61 | 6,3 notti |
| Taino | 34,9% | €62 | 5,8 notti |
Casciago: una villa con prezzo a notte e soggiorni lunghi fuori scala, non rappresentativa. Busto Arsizio e Gallarate: soggiorni lunghi legati a Malpensa, più vicini al transitorio che al turismo. Fonte: statistiche host Airbnb dei due profili che gestiscono il portafoglio, 22 settembre 2026.
Idoneità · otto controlli al sopralluogo
Non per tutti gli immobili. E lo diciamo prima.
Se la verifica dice no, la casa la vendiamo comunque: esclusiva di 4 mesi, stessi impegni scritti.
Si attiva se
- il regolamento condominiale non vieta la locazione breve
- la categoria catastale è abitativa (A, escluso A/10)
- è arredato con dotazioni complete, o disposto ad arredarlo
- impianti a norma e agibilità
- accesso autonomo, compatibile con self check-in
- zona con domanda documentata sul nostro portafoglio
- tempo di vendita atteso di almeno 4 mesi
- il proprietario ha al massimo un'altra unità già in locazione breve (dal 2026 la soglia d'impresa è due)
Non fa per te se
- devi rogitare entro poche settimane
- la casa è occupata, inagibile o da ristrutturare
- gli affitti brevi non sono ammessi
- non vuoi ospiti in casa
- vuoi un 4+4: è un'alternativa alla vendita, non uno strumento per il periodo di commercializzazione
SLA della gestione · pubblicati
Cosa promettiamo agli ospiti e a te. Con i tempi.
Un livello di servizio che non si riesce a rispettare nel 90% dei casi non si pubblica. Questi sì. Il team di property management segue ospiti e immobili; quando una persona non c'è, la copertura è scritta: risposta in orario, fornitore di pulizie con le chiavi, self check-in su ogni immobile.
- Risposta all'ospite entro 1 ora dalle 8 alle 22
- Pulizia nella stessa giornata del check-out con fornitore locale
- Ispezione dell'immobile entro le 24 ore prima di ogni visita di vendita
- Risposta al proprietario entro 24 ore lavorative
- Report scritto ogni 30 giorni prenotazioni, incassi, visite rinviate per ospiti (obiettivo: zero)
Compliance come parte del prodotto
Nessun annuncio online senza CIN.
CIN esposto su ogni annuncio; CIR Lombardia e comunicazione al Comune; alloggiati in Questura entro 24 ore; imposta di soggiorno versata al Comune; rilevatori di gas e monossido, estintori; assicurazione per la locazione breve; verifica del regolamento condominiale prima della proposta al proprietario. Responsabilità scritta nel contratto: gli adempimenti che gestiamo (CIN, alloggiati, imposta di soggiorno, comunicazioni) sono a nostro carico e nessun annuncio va online senza CIN. Gli obblighi che la legge mette in capo al proprietario restano suoi: per questo li verifichiamo prima dell'attivazione, non dopo.
Cosa paghi, per esteso
Due contratti. Due voci. Nessuna nascosta.
Il dettaglio con gli esempi nella pagina Prezzi.
Incarico di vendita1% +IVA
Al rogito, sempre
Con o senza gestione. L'acquirente paga 3% + IVA. Se non si vende, la mediazione non esiste.
Contratto di gestione25%
Delle tariffe a notte incassate
IVA compresa. Escluse pulizie e imposta di soggiorno, che paga l'ospite. Disdettabile con 30 giorni di preavviso.
Come si allineano gli interessiRogito
La nostra voce principale
Su €175.000 il rogito vale a BridgeRent €7.000 + IVA fra le due parti; la gestione circa €370 al mese. Servono molti mesi di gestione per avvicinarsi a una vendita: per questo le visite hanno la precedenza per contratto.
8 mesia reddito, fino al rogito
Venduto€175.000, prezzo pieno
Venduto · Varese centro
Trilocale di 70 mq: €175.000, con €8.850 al proprietario mentre era in vendita.
SituazioneArredato, buono stato, condominio senza divieto
CronologiaIncarico gennaio 2026 · proposta a prezzo pieno ad aprile · rogito a settembre
Risultato€8.850 dopo la gestione (€11.800 lordi), prima di imposte e costi dell'immobile
Cosa non dimostraChe ogni immobile renda quasi €9.000: dipende da zona, stagione, arredo, tariffe e durata della vendita
Condizioni precedenti al 27 settembre 2026. Dato reale, indicativo, non una promessa. Nel simulatore è lo scenario alto.
Con le parole di chi l'ha fatto
Un proprietario di Gallarate, su Google.
Citazione integrale, nome come appare su Google. È il caso documentato nella pagina Venduto · Gallarate: proposta dopo 10 giorni, rogito dopo 154, rendita durante l'attesa. Il dato di €800 netti al mese è dichiarato dal proprietario, non da noi: il nostro rendiconto lo pubblichiamo nella pagina del Venduto quando è chiuso.
Ho affidato a febbraio a BridgeRent la vendita della mia casa a Gallarate e dopo circa dieci giorni è arrivata una proposta d’acquisto.
La cosa che ho apprezzato di più è che la casa ha continuato a rendere anche dopo la proposta: con gli affitti brevi gestiti da BridgeRent ho guadagnato circa 800 euro netti al mese, da febbraio fino a luglio.
Prima di conoscere questa possibilità pensavo solo alla vendita. Poter avere anche un’entrata durante l’attesa è stato un vantaggio concreto. Grazie ad Andrea e a BridgeRent!
Le domande prima di firmare
Ospiti, danni, tasse, uso personale.
Posso venderla mentre ci sono ospiti?
Sì. Il calendario delle prenotazioni è coordinato con quello delle visite e le visite hanno sempre la precedenza: non accettiamo prenotazioni in conflitto con una visita fissata. Il preavviso medio di prenotazione sul nostro portafoglio è di 39 giorni: il calendario va coordinato in anticipo, valutando eventuali prenotazioni a cui rinunciare. Se si vende, si va a rogito e la gestione si chiude.
E se un ospite danneggia la casa?
Ogni prenotazione passa da Airbnb ed è coperta da AirCover for Hosts per i danni causati dagli ospiti a immobile e arredi; non è una polizza assicurativa e ha condizioni proprie. Ispezione a ogni check-out e prima di ogni visita; ripristino in 24–48 ore. Un'assicurazione per la locazione breve fa parte degli adempimenti che verifichiamo prima dell'attivazione.
Chi paga pulizie e imposta di soggiorno?
L'ospite. Le incassiamo e le giriamo noi. A tuo carico restano utenze e spese fisse dell'immobile: le quantifichiamo nel report prima della firma.
La casa è vuota: chi la arreda?
Normalmente il proprietario. Se preferisci non anticipare, possiamo anticiparlo noi e recuperarlo trattenendolo dalle prenotazioni fino a una soglia concordata. Fattibilità e costi si verificano con un sopralluogo.
Quanto dura il contratto di gestione?
È un documento distinto dall'incarico di vendita e si può disdire in qualsiasi momento con 30 giorni di preavviso, al termine dei soggiorni già confermati. Così la domanda “se guadagnate dalla gestione, avete interesse a tirarla per le lunghe?” si risolve da sola.
Come funzionano le tasse sugli affitti brevi?
Per le persone fisiche la base è la cedolare secca: 21% su una unità e 26% sulla seconda; dal 1° gennaio 2026 (L. 199/2025, art. 1 c. 17) oltre due unità in locazione breve l'attività si presume d'impresa, con partita IVA. Per chi ha più case non è un dettaglio: lo verifichiamo con il tuo commercialista prima della firma. Obbligatori il CIN sull'annuncio, le comunicazioni alloggiati e l'imposta di soggiorno, che seguiamo noi.
Posso usare la casa io nel weekend?
Sì, se lo concordiamo prima dell'attivazione: incide sul calendario e quindi sulla stima. Dillo in fase di valutazione.
Come vedo gli incassi?
Se l'annuncio è sul tuo account Airbnb, vedi prenotazioni, incassi e recensioni in tempo reale. Se l'annuncio passa dal profilo del gestore, ricevi il rendiconto mensile con ogni prenotazione. In entrambi i casi il report scritto ogni 30 giorni ha due sezioni: vendita (visite, richieste, feedback sul prezzo) e gestione (prenotazioni, incassi, visite rinviate per ospiti, che devono essere zero).
Scritto da Andrea Tonali, agente d'affari in mediazione iscritto CCIAA Milano Monza Brianza Lodi dal 21.10.2024, fondatore di BridgeRent.
Ultimo aggiornamento editoriale: 3 ottobre 2026 · I contenuti fiscali e normativi vanno verificati con i professionisti competenti.
Gratuito · senza impegno
Verifica se il tuo immobile può rendere mentre lo vendiamo.
Gratuito, senza impegno. La gestione è facoltativa: se non è adatto, te lo diciamo e lo vendiamo lo stesso.
Ti rispondiamo entro 24 ore nei giorni lavorativi.