Varese: 72,5% a €69 a notte. Porto Ceresio: 64,9% a €100. Sono immobili gestiti da noi, non medie di mercato: nel simulatore sono lo scenario alto.
I numeri reali che abbiamo
Sul portafoglio in gestione, ultimi 365 giorni al 22 settembre 2026, solo immobili con almeno 12 mesi di storico: Varese 72,5% di occupazione a €69 a notte con soggiorni di 5 notti; Porto Ceresio 64,9% a €100; Busto Arsizio 85% a €92 con soggiorni di 27,5 notti (trasferte, non turismo); Como 46,6% a €97; Milano 47,5% a €152. Il trilocale di 70 mq in centro a Varese, venduto a €175.000, ha incassato €11.800 lordi in 8 mesi di commercializzazione, €8.850 al proprietario dopo la gestione. La tabella completa →
Tre scenari, non una media
Per un trilocale a Varese, lordo mensile e importo al proprietario dopo il 25% + IVA, prima di utenze, quota IMU e condominio, imposte: basso 45% a €60 = €820 → €615; base 60% a €69 = €1.260 → €945; alto 72% a €69 = €1.520 → €1.140. Il caso del centro è lo scenario alto, non la media. Ogni pagina Venduto confronta stima base e consuntivo: l'obiettivo è che il consuntivo batta la stima più spesso di quanto la manchi.
Da cosa dipende
Posizione (lago, centro, vicinanza a stazione e Malpensa), tipologia e numero di posti letto, qualità dell'arredo e delle foto, stagionalità (primavera–autunno forte sul lago; Varese città più regolare grazie a lavoro, eventi e università), pricing dinamico. Anche la composizione del portafoglio può influire sulla media: per distinguere questo effetto dal mercato serve un confronto sullo stesso campione. Negli ultimi 365 giorni Porto Ceresio segna −32,7% e Varese −18,9% sul periodo precedente: lo spieghiamo nel report ai proprietari.
Cosa togliere dal lordo
Gestione (con BridgeRent il 25% + IVA IVA compresa delle tariffe a notte incassate; pulizie e imposta di soggiorno le paga l'ospite), utenze che crescono con l'occupazione, quota IMU e condominio del periodo, usura, imposte: cedolare secca al 21% su una unità e al 26% sulla seconda; dal 2026 oltre due unità l'attività si presume d'impresa. Se il proprietario è persona fisica in cedolare e la prenotazione passa dal profilo del gestore, chi incassa applica la ritenuta del 21%: lo verifichiamo con il tuo commercialista prima della firma.
Scritto da Andrea Tonali, agente d'affari in mediazione iscritto CCIAA Milano Monza Brianza Lodi dal 21.10.2024, fondatore di BridgeRent.
Ultimo aggiornamento editoriale: 3 ottobre 2026 · I contenuti fiscali e normativi vanno verificati con i professionisti competenti.